上世纪90年代后期，我国经济体制改革的进一步深化对我国城市住房体制产生了深刻影响，房地产业被提升到经济发展新增长点的高度。与此同时，我国单位组织特有的多元社会功能开始分离，过去作为单位重要职能之一的住房建设与分配制度走向市场化。以1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（一般称为23号文件）为标志，作为单位福利的住房实物分配逐步退出历史舞台，全面推行住房商品化政策。此后，商品房市场成为我国经济发展新的支柱产业，私人购房者越来越多，商品楼社区居民所占比例不断上升。

经济变革引发了城市社会结构的重大转型，其中最引人注目的就是住宅小区业主委员会的建立与发展，业主委员会在社区中的重要性日益增强，成为社区居委会之外的另一个社区组织。这一房产所有者的自治组织标志着我国真正意义上的城市地缘组织的形成，其社会意义显然超出了最初的经济领域的范围。

社会学者关注业主委员会这一新的社区组织，主要原因有两个。第一，业主委员会与社区居委会有很大不同，它是由分散的业主个体在共有的建筑空间基础上建立起来的纯自治组织，自我服务，自我管理。因此，通过对业主委员会的研究，可以探讨我国自组织的公民社会在城市中生长的微观机制与途径。第二，关注围绕小区物业展开的居民自治，探讨居民如何处理个体与公共的相互关系，思考如何改变我国目前存在的有国家无社会，有私德少公德的社会状态，寻找在快速城市化过程中建立新型邻里关系的途径。对公与私的相互关系的探讨一直是社会学的研究主题之一，同时也具有重要实践意义。

本文将以小区业主委员会为着眼点，思考我国建立居住小区业主自我组织、自我管理的制度环境与组织规则。我们认为，社区应当成为作为个体的业主对居住区内的共同问题进行讨论的场所，由此培养居民的公共道德意识，形成邻里之间的一个精神的和文化的中心，从而增强城市生活的活力，进而使之成为促进我国公民社会建立与发展的社会基础。

一、业主委员会在城市社会转型中的象征意义

值得高度关注的是，新兴的业主委员会成立之后，它与小区物业管理公司之间的矛盾与冲突总体上处于上升趋势，以北京市为例，物业纠纷案件数量在逐年上升，大约每年增长20%，小区物业管理的规范化已经成为社区治理的一个重大问题。如何为小区业主提供令人满意的物业服务，合理调节小区业主、业主委员会和物业公司之间的相互关系，成为一个亟需加以调查研究的社会问题。目前，我国没有业主委员会的全国性组织，对全国业主委员会的概况难以把握。关于业主委员会的分析，主要依据北京市住宅小区的个案资料。

1．业主委员会是我国城市新利益群体的代表

90年代以前，我国的城市社区分为两大类型。一是街道平房社区，即中国城市的传统社区。社区居民以收入较低的杂业阶层为主。二是社会主义工业化时期的单位社区，形成了工作区与生活区联为一体的中国特质，邻里关系是业缘关系的延长。90年代以后随着单位住房制度的改革和商品房市场的发展，形成了商品楼社区。

以北京市为例，2000年人口普查数据表明商品楼居民已经超过40%，在这之后商品楼比例更是加速提高，城市中新的利益群体——业主群体随之诞生。住房自有化改革改变了居民与住宅，即人与物的关系，他们成为房屋的所有权人而不仅仅是使用者，是物业的主人。就物业而言，业主的合作愿望建立在保障私有财产不受开发商、物业公司以及各种利益集团的侵害、维护居住区良好的公共秩序这一共同利益基础之上。

2007年3月十届全国人大五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》，这是我国的第一部《物权法》。胡锦涛总书记在2007年3月23日中共中央政治局第四十次集体学习《物权法》时特别强调，实施物权法是推动形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤，是贯彻依法治国基本方略，建设社会主义法治国家的重要举措。最根本的是要从我国社会主义初级阶段的国情和实际出发，全面准确地把握并坚持和完善国家基本经济制度，重点针对现实生活中迫切需要规范的问题统筹协调各种利益关系，切实维护好最广大人民群众的根本利益，激发全社会创造活力，促进社会和谐与发展。

业主的建筑物区分所有权是重要的物权，保护房地产物业对于城市社区稳定的社会秩序的建立具有重要意义。《物权法》首先对属于业主个人所有的财产作了规定，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这一条文不仅针对公民的生活资料，对生产资料的所有权也作了受法律保护的规定。其次，《物权法》对属于业主共有的财产做出了规定，即业主对专有部分以外的共有部分，例如建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房享有共有和共同管理的权利。

业主这一有产阶层的显著特征是拥有强烈的产权意识和契约观念。与传统社区和单位社区中的熟人关系不同，商品楼社区居民是按照自己的经济实力选择居住空间的，彼此之间不存在街道社区中的基于互识的情感合理性关系，也没有单位社区中的业缘关系基础。小区居民对个体与公共的关系认识更加理性化，是基于契约的、具有约束性的理性关系。业主大会是拥有产权的居民自愿组织起来的纯民间组织，制定社区规则，审议社区中的共同事务。

业主大会是业主的自治组织，其成员包括所有的小区业主。《物权法》对业主大会的议事规则做了规定，即小区内的重大事项需要由业主共同审议并做出决定，主要包括（1）制定和修改业主大会议事规则。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。所有业主通过投票参与小区共同事务的决策，在决定第（5）（6）项规定的事务时，需要经专有部分占总建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，则需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数超过半数的业主同意。这一最低人数比例相当高，目的是为了保障业主的真实意愿得以体现。

在已经成立业主委员会的社区中，中高档住宅区占多数，社区居民属于中高收入阶层，是城市中产阶层。值得注意的是，业主委员会建立的意义不仅仅局限于住宅小区物业管理。我们知道，业主的产权维护是公民权的重要内涵，以社区为背景的维权活动中出现了自荐竞选人大代表的动向，因此社区治理在深层次上与公民社会建设是相互联系的。2003年以后，以独立候选人身份自荐当选区人大代表的动向十分显著，仅北京地区就有22人当选。可以说，业主委员会是中国第一个纯民间组织，社区自治是建设公民社会的重要途径之一。

2．业主委员会的基本职能  

业主大会的首次大会将选举小区首届业主委员会，委员会成员按照单元和楼层等区域划分。业主委员会的职权、人数和任期由各小区按照自身情况在《业主公约》和《业主大会议事规则》中加以规定，委员任期一般为3年。根据我国《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。地方人民政府有关部门有责任对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主委员会履行以下职责。

1．  召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

2．  代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

3．  及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。理清家产，保护家产。

4．  监督《业主公约》的实施，动员业主积极参与小区管理。

5．  业主大会赋予的其他职责。

    业主委员会是业主的自治组织，但是由于业主之间的价值观念异质性强，当重大利益纠纷发生时，业主之间难免会出现意见分歧，业主与业委会之间的摩擦也时有发生。因此，业主委员会不仅面临着对外协调与物业公司关系的职能，同时也面临着对内整合的重要使命。

二、以小区为单位的物业管理：中国社区特殊的组织形式

在以街道社区为代表的传统型社区中，行政管理是社区管理的主要规则，社区居委会是行政单位的延伸，履行行政体系的末端功能。这一类社区中老弱病残等弱势群体才是社区的服务对象。单位社区同样不是纯地缘组织，而是功能组织的延伸。居住区接受单位组织的领导，社区问题在单位组织中解决，形成了居民对单位组织的依赖性，缺乏居民自治的社会条件。

90年代以后兴起的商品楼社区性质完全不同。《物权法》对物业服务企业的规定有两个要点。第一，管理小区的物业公司是专业服务机构，为特定的小区提供水、电、气维修和电梯服务。第二，它是根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。这应当是物业服务公司的原初形态。但是，物业公司在很多小区中都演变为小区的实质管理者，是因为他们拥有专业管理人员队伍。水、电、气等小区生活正常运转最基本的资源，需要有专业技能的组织维护，业主委员会没有能力自行管理。实际上，专属于某一特定小区的物业公司一旦掌握了这些经济资源，也就控制了小区生活的命脉。

此外，物业公司还有一项重要职能就是小区的物业保安。这项职能在许多国家是由政府的警察部门或民间保安公司承担的，在中国则成为小区物业公司的重要职能。小区保安公司由物业公司招聘，并负责日常管理。这种形式的弊端是容易导致保安公司往往把物业公司当作自己的主人。在不少小区，保安公司服从于物业公司的管理，忘记了自己实际是业主聘用的雇员。再者，小区还要聘用保洁公司和电梯公司。这些专业服务都是由外包公司提供的，具体由小区的物业公司负责招聘和管理。由此可见，一个小区的物业公司实质上拥有巨大的权力，控制着住宅小区的基础资源。

物业公司的原本形态是由业主委员会招标聘用的专业服务公司，但是在我国城市，物业公司的管辖范围远远超出了对“物”的管理，而是成为小区综合事务的管理机构，拥有了对人的管理权。其原因有三点，一是掌握了社区经济资源的物业公司实质上控制了对社区生活的支配权。二是在物业公司的背后，往往有与地方政府关系密切的房地产开发商。他们不仅管理物业，而且还出现了干预业委会选举等自治事务的现象，业主委员会无力与之抗衡。三是在构建“大社会、小政府”的政策背景下，地方政府实质上是希望借助物业公司来管理小区的社会秩序，把一些原本应由政府承担的事务例如保安、保洁等公共事务委托给小区物业公司承担，政府的这一指导思想促成了拟制单位制度的社区物业管理模式的形成。

我国物业管理行业协会目前已经形成了相当完整的组织体系。1993年6月，深圳市成立了我国第一家地方物业管理协会，随后广州、海南、上海、青岛和常州等地相继成立了省市级物业管理行会。2001年10月中国物业管理协会成立。2003年我国的第一部《物业管理条例》颁布，明确了物业管理行业组织的法律地位，进一步推进了物业管理行业的发展。到2007年，物业公司超过两万家，省市级物业管理协会超过80家，遍布全国31个省市，其组织化、专业化程度远远高于业主委员会。

三、业委会与物业公司之间的利益纠纷

1．  业主委员会与物业公司的纠纷焦点

从社会学的视角看，小区物业浓缩了中国社会转型过程中的诸多问题，从而为我们透视城市社会变迁特性提供了一个有效视角。第一，一般来说，业主是住房这一最重要的家产的所有者，本来具有保守的特性，并成为维持社会稳定的力量。但是在现阶段的中国，业主却扮演着活跃的社会群体的角色，成为城市社区变革的推进者。导致这一现象的原因是“当前中国社会中的体制性深层问题都在物业小区的各种纠纷事件中集中表现了出来：市场不发达，商业活动不规范，官民之间（公权力与私权利）的界限不明确，法治不健全，社会纠纷解决途径不畅通，甚至公民社会自身的治理难题等等，所有这些问题都围绕着不动产财产权的争端形成了推动各个利益团体行为的驱动力”[1]。业主正在通过业主委员会等组织途径，谋求建立自我意志表达和权益保护的手段，获得正当的话语权。近年来我国城市社区出现的剧烈的业主维权运动，标志着业主自我组织自我管理意识的觉醒，业主正在从自在阶层走向自为阶层。

2006年发生在北京的“美丽园物业纠纷”是备受关注的典型事件。业主委员会主任雷霞也成为业界的公众人物。在去年的一场官司中，美丽园业主委员会以物业收费不实为由起诉北京鸿铭物业公司并胜诉。9月1日，因难以接受法院降低物业管理费的判决，鸿铭物业公司突然从美丽园撤离，致使该小区的自来水、电梯、门禁“歇业”，造成小区生活瘫痪。12月8日，经过业主投票，一家来自南京的物业公司新鸿业经过合法的招标程序最终被业主选为美丽园新的物业公司。

    业主委员会与物业管理公司之间的冲突，主要是围绕小区的经济资源占有与分配展开的。首先是小区内的配套公建的水、电、气、热等基本公共服务设施设备，必须明确规定属于小区业主共有，物业公司只能是提供管理的服务企业。而目前很多开发商和物业管理企业以公有设施的所有者自居，从而频频发生断水断电事件。美丽园小区事件正是从公共设施的使用权受到物业公司的非法占用引发的。

按照《物权法》的精神，除了上述公共资源之外，建筑区内规划标准配套公建的车库、人防工程用房以及居委会办公室等公共服务设施应归业主所有。美丽园小区问题至今没有得到彻底解决的原因，是原物业公司将小区内的物业管理用房改变用途，私自转让给第三方。此外，小区包括物业公司的办公用房，共摊公共设施，地下管网图纸至今仍未交出，侵犯了业主的正当权益，导致纠纷仍在继续[2]。

事实上，在小区物业管理过程中，物业收入远远大于物业管理费的支出。2007年3月制定的《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但是小区中还有一部分资源是业主共有的。建筑区内的道路、绿地、汽车停车位、车库等均属于业主共有。这些共有资源是小区可观的经济收益的来源，小区内的车库、店面和场地的出租收入，住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入，银行存款利息，投资于产业或证券的投资回报，可以给小区带来巨大的经济收益，远远超过物业支出。

2． 小区物业管理模式的基本类型

美丽园之所以引起了各界人士的广泛关注，是因为事件的发展过程体现了业主维权意识。围绕着物业纠纷，美丽园小区就罢免业主委员会、原物业公司的去留问题和选择新的物业公司先后实施了三次投票，充分体现出民主意识和民主程序。

在住宅小区中，业主委员会与物业管理公司之间的相互关系至关重要，但是在不同小区中两者的相互关系是不同的。有的两者关系相互平衡，有的业委会组织健全，是小区真正的主人，但是大多数社区业委会组织也处于建立过程中，物业公司往往握有较大的权力。以北京为例，小区物业管理方式可以分为以下三种基本类型。

第一，       业主监督型社区治理模式。业委会与物业公司关系平等和谐，物业公司公开小区物业账户，接受居民的监督，如北京的荷塘月舍社区。荷塘月舍小区治理的最大特色是开设了“公共账户”，小区物业费、停车费和公共维修基金都归入“公共账户”，由业主委员会管理，按照预算将相关费用划拨给物业公司，保安工资和物业的酬金也由该帐户划拨。这一做法非常透明，就是每一户业主都持有银行发放的一个储蓄卡，业主可以通过储蓄卡查询“公共账户”上资金的收支情况，从而保障了业主的知情权，这对业主委员会和物业公司都是非常有效的监督。

第二，       业委会决策型社区治理模式。业主委员会拥有至高权力，介入物业管理的全过程，业委会主任在物业管理过程中发挥了决定性作用。代表性社区是北京海淀新纪元家园。业委会主持选聘物业管理公司和物业保安公司，并通过三方协议进行监管，业主真正成了小区的主人[3]。新纪元家园是在2005年12月31日完成了小区物业公司的交接的，招聘新的物业管理公司的新理念，是要求物业公司交纳服务质量保证金，每季度公布财务账目，外包合同均需报业主委员会审核，采用酬金制。确定了物业公司之后，物业管理中的一个重要内容是保安、保洁和电梯三个外包服务公司的聘用。以往小区中的保安公司由物业公司聘用，因此他们往往认为自己是服务于物业公司的，在日常事务中没有站在居民一边。新纪元家园的做法是开创性地签订了三方协议，即物业公司是甲方，保安公司是乙方，业主委员会作为监督方监督保安人员的工资发放和待遇的改善，突出了业主委员会的主人公地位，从而使保安成为小区全体居民保安。由物业公司、保安公司和业主委员会三家共同签约的小区治理结构是一种小区物业治理的新模式。最主要的变化是，业主委员会积极参与到物业公司和物业保安公司的招聘，在小区管理中发挥主人公的作用，而不仅仅是对小区物业的事后监督。这一积极的作法突出了小区物业的主体性，使物业、保安、保洁和电梯公司明白业主支付的物业管理费才是他们的收入来源，业主委员会是真正的甲方。

    属于这一类型的社区，一般是物业费较高、物业服务质量好的社区，居民更加重视物业服务的水平，而不斤斤计较物业费的高低。此外，业主委员会要发挥强有力的主导作用，必须具备业委会合理的知识和人才结构。

第三，       物业管理公司决策型小区治理模式。物业公司权力巨大，管理小区的全部事务，甚至凌驾于业委会之上，干涉小区业委会的内部事务，如2006年以前的美丽园小区就属于这种情况。

从2007年6月开始，北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会正式成立，这一机构由市司法局负责，聘用律师和物业管理专家，专门负责物业管理纠纷调解工作。机构的成立是针对目前物业管理矛盾由最初的拒交物业管理费，到群体性上访，再到暴力事件的频发，物业纠纷不断升级。市司法局根据市人大代表的提案，联合北京市建委制定了加强人民调解、化解物业纠纷的指导意见。

在全面推开之前，北京市在宣武区进行了试点。首先是在2007年3月成立了宣武区物业纠纷调解委员会，负责重点疑难纠纷、协调督办和监督指导。调解内容包括物业使用、物业服务和物业交接发生的单一业主之间、单一业主与业主委员会之间、业主或业委会与物业管理企业之间、物业管理企业之间的各类民事纠纷。在宣武区的8个街道成立了街道级物业管理委员会，负责调解一般性物业纠纷。宣武区还在物业纠纷矛盾比较突出的14个小区成立了社区级物业纠纷调解委员会，调解员由社区居委会干部担任，主要职责是宣传物业管理法律法规及来访咨询，排查矛盾，对属于物业争议调解范围的纠纷加以协调，对调解不成功的纠纷协调相关部门实施行政乃至司法诉讼。宣武区在两个月的试点过程中共受理45件物业纠纷，其中的42件调解成功，成功率达到90%，收到了良好效果。这一民事调解制度的建立对于物业纠纷的缓解将发挥积极作用[4]。

3． 关于北京业主委员会协会申办活动

业主委员会的成立以住宅小区为主，不同于社区概念。以北京为例，2006年8月共有社区居委会2514家，这些社区有的是以住宅小区为单位的，有的则是根据资源共享原则调整了管辖范围，超出了小区原有界限。北京有3000个住宅小区，其中有500家已经成立了业主委员会，主要以90年代后新建的商品房社区为主，而单位社区或平房四合院社区成立业委会的很少。一些单位社区在住房自有化改革之后，仍然管理着单位社区。因为单位住房所有制改革仅仅涉及居住用房，而单位社区中还有很多公共资源，包括地下车库、一些店铺，停车位等等，依然属于单位所有。

北京的500家业委会在创立和发展过程中，遇到了许多共同问题。一个问题是政府对业主委员会的态度模糊，备案制度变成了审批制度，使业委会的成立变得异常复杂。业主委员会产生了联合起来应对共同问题，不断提高业主委员会地位的迫切需要。2007年1月，北京市业主委员会协会申办委员会（简称业申委）召开了“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”，提出了关于制定北京市实施《物业管理条例细则》的建议。

大会的主要提案是关于首次业主大会会议的召开和业主委员会选举及更换的程序规则。关于首次业主大会会议的召开条件，业主的权利应该始于房屋销售而不是入住时间。分期建设的小区，应该按照分期建设的区域发起首次业主大会。区县房地产行政管理部门和街道办事处有责任召集首次业委会发起人会议，商议成立首次业委会大会会议筹备组事宜。

关于物业管理各方的关系及责任，业委会协会申办委员会指出，在业委会成立之前，小区的物业管理责任人为建设单位；成立业主委员会之后，小区的物业管理由业主委员会负责。业申委强调，必须明确业委会是物业管理责任人，物业服务公司是提供管理服务的一方，而不是物业负责人。物业服务公司成为小区物业的管理服务人，同时又是小区物业的管理人，从而使小区内部矛盾十分突出。

业主委员会协会的成立应该说对小区的健康发展是有利的，可以使类似美丽园小区事件发生后通过公众的舆论力量规范物业公司的行为，逐步完善物业管理体制。业申委申办业委会市级协会的终极目标之一，是争取业委会的非营利法人地位。只有这样业委会才有可能代表业主对侵害小区业主共同权益的行为提起法律诉讼，从而维护业主的正当利益。

四、问题与建议

1．小区物业管理的中国特殊性与物业社会化管理的共同性

应当说，相对独立的住宅小区在中国的兴起有其必然性。计划经济时期我国实行的是单位办社会，住宅区的生活服务由单位提供。在单位制度改革之后，生活管理的职能转移到社区，只能依靠物业公司及专业服务机构承担保安、保洁和设施维修等社区服务。

中国新兴的商品楼小区是城市转型过程中的特有产物，与社会主义单位制有继承关系。两者都是属地主义，是以区域为单位的管理模式，有的学者称之为社区专制主义。再者，这种非社会化的管理模式是中国城市社会的特性，它的最大问题是超越了对物业的管理范围，成为对人和社会的管理工具。物业公司的定位偏差导致了社区中的各种矛盾与冲突。物业一旦掌握了小区的全部资源，就易于产生经济组织对社区生活的全面支配现象。

我们认为，由于中国的小区问题是在向商品经济转变过程中产生的现象，因此，西方国家的业主如何自我组织，政府提供哪些公共服务，职业经理人如何管理社区，民间企业如何提供社会化服务，这些相关经验值得研究和借鉴。我们需要研究超越特定居住小区，实现社会化的社区服务的具体途径。实际上，加强了对经济组织的行为规范，就可能有效地防止侵害业主权利事件的发生。

由于国情不同，欧美的业委会组织与活动形式与中国不同。他们的业委会的活动范围更加广泛，不限于业主维权，主要是保证提供生活者服务，搞绿化，盖教堂，建超市和活动中心，制定新的建筑规划，改善居住设施条件，维护居住环境。例如，加拿大的城市社区建有业主协会，住宅建筑物聘请职业经理人，没有专属的物业公司，可能是多个社区共用一家物业公司。但是联排别墅和集合住宅聘有专属的物业公司，这种形式与中国的住宅小区最为接近。值得注意的是，物业服务的环境与中国不同，加拿大由市政部门和民间企业提供相应的社会化生活服务。例如，水电、保安等是由专业的商业公司提供服务的，缩小了物业公司的管理范围，避免了权力无限扩张的弊端。

2. 业主委员会面临的主要问题

目前，业委会组织面临着诸多难题。第一是定位不清，还没有获得法人地位，目前我国只制定了《物业管理条例》，而对小区治理至关重要的《业主委员会规则》尚未制定。业主委员会也不具有诉讼地位，原因之一是业主委员会不具有独立财产，没有承担诉讼费用的能力。如果由业主个体承担诉讼的责任，则有可能引发业主内部的矛盾。政府部门对业主委员会的成立持慎重态度，最大的难题是在实现小区业主自治的同时，如何协调好业主与物业公司的相互关系，维护社区秩序的稳定。业主自治权的急剧扩大可能会导致小区物业纠纷的迅速增加。正是由于政府对业主委员会的法律地位规定不明确，没有积极地鼓励建立业主委员会，业主委员会成立的审批程序复杂。由于上述因素，目前北京市80%的小区还没有成立业委会。

第二，面对物业管理公司，业主委员会成员缺乏专业的社区管理的政策、技术和专业知识，而目前我国城市还缺乏相关社会服务。因此，建立第三部门，向业委会提供专业的物业管理知识和技能，包括对小区整体物业管理状况作出评估是十分必要。

第三，业主群体多元化，多数人虽然懂得物业管理的重要性，但是由于我国过去一直是单位管理型社会，多数居民养成了对“公权力”的依赖心理，不知道自我管理的途径，对社区公共事物态度淡漠。2007年年初，北京市建委和市工商局正在就《业主临时公约》示范文本征求社会各界意见。示范文版分别设定了强制性条款和自行约定条款，对业主使用小区共有部分的权利和义务作了明确规定，包括装修押金的缴纳方法。从小区物业的几个主体来看，业主是一个拥有共同利益的社会群体，小区不仅仅是生活空间，而且是人们相互交往的具有社会性的空间。业主之间需要制定公约，对其相互关系加以协调，通过《业主公约》，培养居民参与公共活动，维护公共秩序的意识。

3．政策建议

业主委员会、物业公司、政府三者之间的合作共治关系建设是解决住宅小区治理的根本途径。为了实现这一目的，有必要出台相关政策，完善物业管理制度。

第一，通过业主委员会和业主大会建立发挥城市居民自主、自治功能的机制。借鉴和参考国外社区的成功经验，探讨如何建立业主、业主委员会、物业公司与地方政府之间的理性关系，建立一个业主广泛参与的、以人为本的社区治理组织与制度。上述四个主体的基本关系是，业主大会是最高权力机构，业主委员会代表大会执行日常管理事务。业委会委托经理人管理物业，招标聘用物业公司。物业公司为居民提供服务。政府提供公共物品服务，并制定法律法规，指导社区管理。通过制定相关的法律法规，建立利益协调和共治机制，是建设宜居城市的基本条件之一。

应当积极探讨物业管理的社会化服务模式。随着市场经济的发展，以居住者为对象的服务体系将逐步完善。我国目前以特定小区为单位的社区治理应该向市场化管理模式转变，通过改善住宅区的外部环境，最终实现调节社区内部各主体之间利益关系的目标。

第二，积极推进《业主委员会规则》的制定。物权法对业主个人的权利以及业主大会的职责作了相关规定，但是目前还没有对业主委员会的组织结构和职责作相关规定。业主委员会规则还应该对委员会与业主的关系加以详细规定。

第三，对《物业管理条例》加以修改，特别是对物业公司的经营目标和社会责任的相互关系作出规定，约束一部分企业通过非法行为牟取暴利的行为，提高物业公司这一居民服务机构的社会责任感。